マンションを売却するときに住宅ローンの残債がある場合、売却のタイミングはとても重要になります！
適切なタイミングや気を付ける点を一緒に見ていきましょう！

●売却価格がローン残債を上回る場合【アンダーローン】
ローン残債がある場合は、売却時に一括返済する必要があります。
不動産を売却したお金でローン残債を一括返済できることを「アンダーローン」といいます。
もし売却活動中や売買契約のタイミングでローン残債があったとしても、アンダーローンの状態であれば、一般的な方法で不動産売却を進めることができます。

[注意点]
売却価格をすべて返済にあてられるわけではない！
売却の際には、仲介手数料や引っ越し費用などいろいろなお金がかかるからです。
それらの費用を差し引いてもローン残債を上回るのか慎重に考えていくことが大切です。

●売却価格よりもローン残債のほうが多い場合【オーバーローン】
不動産を売却しても返済額に満たないことを「オーバーローン」といいます。
売却価格がローン残債に満たない場合の売却方法はいくつかあるので、一緒にみていきましょう

・自己資金を用意する

「不足分を自己資金で補う」という方法です。
例）不動産売却をしてもローンが150万円残ってしまった・・「預貯金から払う」「自動車など売って資金調達する」などあります。

・住み替えローンを利用する

新居を購入して住み替えを検討しているのであれば、「住み替えローン」を利用する方法があります。
住み替えローンとは、新居を購入するために組んだローンに、現在のローン残債を上乗せできる住宅ローンのことです。
例）ローン残債が2,000万円、売却価格が1,000万円、新居の購入費用が3,000万円の場合、売却価格で返済しきれなかった1,000万円を新居の購入費用に上乗せして4,000万円のローンを組むことができます。

・任意売却をする
任意売却とは、ローン残債がある状態でも、借入先である金融機関の了承を得たうえで抵当権を抹消して不動産売却ができる方法のことです。
基本的には一般的な売却と同じ方法で進めることができ、市場価格に近い価格で売却できます。
住宅ローンの返済が困難になった場合に有効な選択肢になります。
ローンの滞納を続けると、最終的には金融機関によって不動産が競売にかけられてしまいます。
競売では市場価格よりも2～3割ほど売却価格が安くなるとされているため、競売になる前に任意売却ついて早めに検討することがお勧めです。

《簡単に図で表しました》

※抵当権とは・・住宅ローンの返済が滞った場合、不動産を担保として回収できる権利のことをいいます。簡単にいうと、返済ができない状態が続いてしまうと、金融機関が不動産を売却してローン残債の支払いにあてられるという権利です。